Introduction

La Chambre de commerce du Canada remercie le ministère des Finances de lui donner l’occasion de présenter un mémoire dans le cadre de sa consultation sur la taxation des terrains vacants.

Dans le but de favoriser la disponibilité et l’abordabilité des logements pour tous les Canadiens, la Chambre de commerce du Canada a lancé son Conseil stratégique pour le logement et le développement en 2023. Ce Conseil, composé d’un éventail diversifié de dirigeants issus de secteurs variés de tout le pays, cherche à s’assurer que les politiques fédérales reflètent les réalités commerciales et créent un environnement dans lequel nous pouvons construire des logements plus rapidement et à un prix plus abordable. Le Conseil a sollicité ces experts sectoriels afin de recueillir leurs points de vue et leurs recommandations sur la question à l’étude.

En bref, l’imposition d’une nouvelle taxe aux promoteurs qui sont censés fournir un nombre record de logements en réponse à une crise historique de l’abordabilité du logement est fondamentalement illogique et démontre une incompréhension du problème auquel notre pays est confronté.

À la Chambre de commerce du Canada, nous avons demandé sans ambiguïté au gouvernement fédéral d’éviter les politiques d’imposition et de dépenses qui pèsent sur les familles et les entreprises canadiennes. Nous avons plutôt préconisé des mesures audacieuses pour rétablir la prospérité économique. Les mesures en matière de logement récemment annoncées dans l’Énoncé économique de l’automne ne s’attaquent pas aux racines du problème. Nous devons augmenter de façon significative l’offre de logements, et ces efforts sont déjà ralentis par les taxes et les frais, qui représentent déjà jusqu’à 36 % du prix d’achat d’une maison.

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, « le Canada a accumulé un déficit structurel dans l’offre de logements qui ne peut être corrigé que par des investissements massifs du secteur privé. Ce dernier fournit environ 95 % des logements au Canada.  Le secteur privé a donc un rôle particulièrement important à jouer dans la résolution des problèmes liés à l’abordabilité du logement pour la classe moyenne. C’est vrai tant pour les logements locatifs que pour les logements de propriétaire-occupant. »

La dernière chose que nos gouvernements devraient envisager est la possibilité d’ajouter une taxe supplémentaire qui limitera encore plus la capacité des promoteurs à accéder au capital dont ils ont besoin pour investir dans la construction du plus grand nombre de logements possible. Ces taxes et ces frais ne feront qu’alourdir le fardeau qui pèse sur les familles canadiennes et augmenteront le coût du logement. Au contraire, tous les niveaux de gouvernement doivent travailler ensemble à la suppression des restrictions et à la création d’incitations pour stimuler l’investissement du secteur privé, plutôt que de le chasser avec une taxe de plus.

Nous espérons que vous saurez reconnaître le fardeau supplémentaire qu’une taxe sur les terrains vacants ferait peser sur ceux qui jouent un rôle clé dans la construction de logements. Nous espérons également que vous n’adopterez pas une nouvelle taxe qui mettrait en péril leur capacité à construire les logements dont les Canadiens ont besoin.

À propos de la Chambre de commerce du Canada

La Chambre de commerce du Canada est le réseau d’affaires le plus important et le plus dynamique du Canada. Elle représente plus de 400 chambres de commerce regroupant plus de 200 000 entreprises de toutes tailles, de tous les secteurs de l’économie et de toutes les régions du pays. Elle s’efforce de provoquer des changements, d’établir des partenariats à grande échelle et d’être le champion incontesté et le catalyseur de l’avenir de la réussite des entreprises. Notre vision est de bâtir un Canada offrant des possibilités d’affaires florissantes, une économie forte et une meilleure vie pour tous.

Questions

1.     Que pensez-vous de l’application d’une éventuelle taxe sur les terrains vacants dans votre communauté? Estimez-vous qu’une telle politique soit efficace pour encourager la construction de logements? Dans l’affirmative ou la négative, expliquez pourquoi. Prévoyez-vous des inconvénients potentiels ou encore des conséquences imprévues qui devraient être pris en compte?

Les constructeurs de logements de tout le pays sont confrontés à une multitude d’obstacles qui affectent leurs coûts et leurs calendriers. Au cours des dernières années, gérer ces obstacles est devenu de plus en plus difficile, notamment la montée en flèche des coûts de construction, la lenteur des procédures d’autorisation et de rezonage, les frais de développement élevés, ainsi que la pénurie de main-d’œuvre qualifiée. Un grand nombre de ces problèmes expliquent le manque de capitaux disponibles pour investir dans la construction de nouveaux logements.

Une taxe sur les terrains vacants est une politique qui ne permettrait pas de stimuler le développement, bien au contraire. Une nouvelle taxe ne ferait que pénaliser les promoteurs d’un océan à l’autre qui s’efforcent de tirer le meilleur parti des ressources à leur disposition et de planifier de la manière la plus efficace possible leur contribution à la croissance à long terme de l’offre de logements. Au lieu de promouvoir le développement, une nouvelle taxe risquerait de donner lieu à des projets bâclés ou inadaptés, voire de dissuader les promoteurs d’effectuer les investissements dont nous avons besoin pour rétablir l’abordabilité des logements.

Plutôt que de proposer une nouvelle taxe qui fera augmenter le coût du logement pour les Canadiens, le ministère des Finances devrait chercher à utiliser au mieux les outils dont il dispose pour stimuler l’investissement et soutenir le développement durable.

2. Existe-t-il des raisons qui pourraient expliquer pourquoi certains terrains vacants ne sont pas activement développés dans votre communauté? Si vous possédez actuellement un terrain qui peut raisonnablement répondre aux critères proposés (c’est-à-dire vacant, en zone résidentielle ou à usage mixte, utilisable par les infrastructures municipales et physiquement aménageable) et ne le développiez pas activement, ni ne demandez de permis pour le développer, pourquoi ne le développez-vous pas?

Pour faire face aux défis susmentionnés tout en construisant des immeubles d’habitation complexes et de grande envergure, la planification stratégique revêt une importance capitale, et cela inclut l’acquisition proactive de terrains en vue d’une future construction. Associer cette approche à une démarche spéculative ou à un refus délibéré d’augmenter l’offre est une description inexacte de la situation :

• Chaque nouveau projet immobilier représente des coûts importants. Les constructeurs doivent faire face à des problèmes de financement en raison des taux d’intérêt élevés, du resserrement des conditions de prêt, des retards dans les calendriers de réalisation et de l’augmentation des coûts de possession, et il devient de plus en plus difficile d’obtenir les capitaux nécessaires pour les projets. Il n’est pas non plus possible de développer tous les emplacements simultanément (en particulier pour les petites sociétés dont les capacités financières et opérationnelles sont limitées). 
• Certains des terrains acquis de manière proactive sont situés dans des zones qui ne se prêtent pas encore au développement. Parfois, les infrastructures nécessaires, comme les infrastructures d’approvisionnement, les routes et les services publics, font défaut, ou bien la population n’est pas assez importante pour justifier de nouveaux immeubles d’habitation. Le développement prématuré de ces zones pourrait se traduire par une faible demande et une sous-utilisation des logements. Il en résulterait une impasse budgétaire, une croissance non durable et une mauvaise planification de la communauté.

Ces facteurs mettent en évidence les éléments complexes (alignement de la demande du marché, développement de l’infrastructure et préparation de l’organisation) qui doivent être pris en compte avant le lancement d’un chantier. Des pressions externes comme une taxe sur les terrains vacants exerceraient une pression financière supplémentaire et entraîneraient une allocation inefficace des ressources, mettant en péril la capacité de développement à long terme et les besoins réels de la communauté.

3. Y a-t-il des considérations ou encore des circonstances qui, selon vous, devraient mériter une attention particulière?

Selon un récent rapport du Canadian Centre for Economic Analysis, la part des taxes et redevances pesant sur un logement nouvellement construit ne cesse d’augmenter et représente désormais jusqu’à 36 % du prix d’achat. L’imposition d’une taxe sur les terrains vacants constituerait un facteur aggravant supplémentaire qui remettrait en cause l’abordabilité du logement.

Le ministère des Finances ne devrait pas imposer de taxe sur les terrains vacants et devrait plutôt s’efforcer de lever les obstacles systémiques au logement. Citons notamment la longueur des processus de rezonage et d’autorisation, les contraintes en matière de capital et les pénuries de main-d’œuvre, afin de soutenir la création de l’offre nécessaire. 

Personnes-ressource

Pascal Chan
Directeur principal, Transport, infrastructure et construction
pchan@chamber.ca

Olha Sotska
Conseillère politique
osotska@chamber.ca