Le Canada vit une crise du logement. Le nombre de logements est insuffisant pour répondre à nos besoins actuels et futurs, et la demande, supérieure à l’offre, continue d’exercer une forte pression sur le coût des maisons. De nombreux Canadiens ne savent plus où donner de la tête et se demandent où et comment la notion de logement abordable leur a échappé.
Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, pour rétablir l’abordabilité du logement, il faudra construire 3,87 millions de nouvelles unités d’habitation d’ici 2031 (en plus de ce que le Canada était déjà censé construire), pour la coquette somme d’environ 1 000 milliards de dollars!
Malgré les quelque 100 milliards de dollars alloués au problème dans le cadre de sa Stratégie nationale du logement, de l’énoncé économique de l’automne 2023 et du Budget 2024, le gouvernement ne pourra jamais s’approcher de l’investissement nécessaire à lui seul, et il ne devrait pas avoir à le faire. En revanche, il peut s’associer au secteur privé pour rétablir l’abordabilité des logements. Découvrez comment :
Laisser le secteur privé investir et construire
En l’absence d’allègements fiscaux, les constructeurs de logements absorbent le coût des taxes pendant la construction. Comme la construction s’étale parfois sur plusieurs années, les constructeurs ne récupèrent les pertes qu’une fois le projet achevé, ce qui entraîne une hausse des prix de l’immobilier.
Grâce à ce système, les promoteurs se servent des fonds qu’ils pourraient autrement investir dans de nouveaux projets pour couvrir le coût des taxes. En conséquence, de nombreux constructeurs ont réalisé que leurs investissements étaient plus rentables ailleurs, comme aux États-Unis, et y ont transféré leurs activités. Cependant, le gouvernement pourrait facilement permettre au secteur privé de construire les logements dont les Canadiens ont besoin en facilitant l’investissement du secteur privé :
En élargissant le remboursement de la TPS
Le remboursement de la TPS/TVH pour immeubles d’habitation locatifs neufs constitue un premier pas dans la bonne direction pour débloquer des capitaux dans le secteur du logement locatif, mais si le gouvernement veut vraiment augmenter l’offre, il doit se montrer plus ambitieux et étendre le remboursement au-delà de son champ d’application limité. L’allègement de la charge fiscale pesant sur les constructeurs ne stimulera pas seulement l’offre en leur permettant d’investir dans un plus grand nombre de logements, mais il soulagera également les locataires et les acheteurs en aval.
Permettre le report des gains en capital en cas de réinvestissement dans de nouveaux logements
Cette mesure incitative, qui existe aux États-Unis, a attiré petit à petit les investissements canadiens vers le sud. Autoriser le report des gains en capital sur la vente d’une entreprise ou d’un bien d’investissement – à condition que le produit de la vente soit réinvesti dans de nouveaux logements – inciterait considérablement les constructeurs de logements à réinvestir ici. Par exemple, si une société construit et vend un ensemble de logements locatifs, elle peut différer le paiement de l’impôt sur les gains en capital en investissant cet argent dans un autre complexe de logements locatifs. Cette mesure constitue à elle seule une incitation importante à construire et à réinvestir dans d’autres projets.
Geler les droits d’aménagement et réduire les délais d’obtention des permis
En Ontario, la charge fiscale sur les nouveaux logements représente 31 % du prix d’achat. Parallèlement, à Vancouver, la délivrance de permis pour différents types de logements montre que, dans de nombreux cas, il faut plus de temps pour obtenir l’autorisation de construire une maison que pour la construire elle-même! Alors que le gouvernement continue de négocier des accords avec les provinces et les municipalités, il doit s’assurer que des gains de productivité clairs et applicables sont prévus pour remédier à ces deux éléments préjudiciables qui empêchent constamment la création de nouveaux logements.
Pour rétablir l’abordabilité du logement pour les Canadiens et faire en sorte que le Canada construise un plus grand nombre de logements à la portée d’un plus grand nombre de Canadiens, les entreprises et les gouvernements doivent travailler ensemble. Pour en savoir plus sur le travail de la Chambre de commerce du Canada dans ce dossier, visitez la page du Conseil stratégique pour le logement et le développement.
